Update status baanrenovatie

Geachte mede-leden van Golfclub Broekpolder,

Het is hoog tijd voor een update van de baanrenovatie, ondanks dat het sinds eind november in de baan rustig is geweest voor wat betreft de aannemeractiviteiten (op het kappen van bomen volgens het kap-plan na, met wat ongevraagde hulp van de storm). Deze rust is ‘stilte voor de renovatie-storm’; midden april komt SBA, de aannemer, weer terug om met frisse energie aan de tweede fase te beginnen.

En om meteen de eerste vraag te beantwoorden: tot en met vrijdag 6 mei, de laatste dag van de competitie, zal voornamelijk gewerkt worden op de reeds nu niet bespeelbare delen van de baan (inzaaien etc.) en op de green en fairway van de nieuwe 4^e/tijdelijke 13^e hole. Daarmee zal tot na de competitie de baan bespeelbaar zijn zoals nu, met uitzondering van bovengenoemde hole, die een par 3 zal worden.

Achter de schermen is er hard gewerkt aan niet alleen het drie-jarenplan, maar ook aan de planning van de renovatie zelf. Over drie zaken willen wij u informeren: (i) de stand van het milieutoezicht (Dienst Controle Milieu Rijnmond – DCMR); (ii) de financiële situatie en (iii) het design/timing van de nieuwe baan.

i. DCMR

Vanwege de herkomst van de grond waarop de golfbaan gebouwd is (havenslib met daarop een zogenaamde leeflaag) dient de renovatie van de baan (in ambtelijke termen gedefinieerd als een ‘sanering’) volgens behoorlijk strenge milieutechnische voorschriften uitgevoerd te worden. We werken nauwgezet volgens deze voorschriften en dienen ook meldingen van de activiteiten te doen bij de DCMR. Er zijn regelmatig controles. Daarbij zijn geen noemenswaardige problemen gerezen, behalve wat communicatieve misverstanden. Wel zijn er significante (advies)kosten aan verbonden, zoals op de ALV is medegedeeld.

Minder bekend was het dat ook reguliere werkzaamheden van de greenkeepers in en met de grond meldingsplichtig waren en zijn, en derhalve volgens bepaalde voorschriften uitgevoerd dienen te worden. De DCMR heeft in deze context tamelijk indringende vragen gesteld over de herkomst en samenstelling van de hopen grond (‘depots’) in de knik van de oude 1^e/nieuwe 5^e hole en de depots in de hoek tussen de 11^e en 12^e fairway. Deze depots liggen er al sinds jaar en dag, sinds 2008 om precies te zijn. Ze werden gebruikt als opslag voor grond, die we nu tijdens de renovatie goed zouden kunnen gebruiken. Het bestuur is over de status en mogelijkheid voor gebruik, met passend juridisch advies, in een verder constructieve discussie met de DCMR. We zijn optimistisch over een redelijk acceptabele oplossing, namelijk gebruiken of laten liggen. Echter, de huidige formele positie van de DCMR is nog ‘verwijderen en saneren’. We houden u op de hoogte.

ii. De financiële situatie

De vereniging heeft twee inkomstenbronnen: 1) de reguliere jaarlijkse inkomsten, zoals contributies en greenfees etc. en 2) de fondsen gegenereerd voor de renovatie: (a) de extra bijdrage – € 900k; (b) de schenkingen – ca. € 350k en (c) leningen van leden (€ 700k toegezegd).

Deze twee bronnen moeten, naast de geplande normale lopende uitgaven en de geplande renovatie uitgaven, ook een aantal ongeplande uitgaven opbrengen. Ik noem bijvoorbeeld:

• Voor de renovatie: DCMR toezicht- en overige kosten (die zwaar op het financiële plaatje drukken), het vermaledijde ski-gaas ter afzetting, grondtesten, extra zand ter versterking van die roughdelen die fairway worden, extra kosten bij verwijdering van stobben en wortels, i.v.m. grondwerkzaamheden etc.
• Lopende uitgaven: vervanging drainage, aanschaf hek voor de driving range ter bescherming spelers op de 7^e hole, testen, zeven en scheiden bestaande depots (zie (i) DCMR), etc.

Daarnaast dient opgemerkt te worden dat de aanleg van een hoge kwaliteit <90m oefenfaciliteit niet begroot was in de renovatie, terwijl dit wel een uitdrukkelijke wens is van het bestuur en van vele leden.

Als belangrijke meevaller stellen wij vast dat de lopende financiële situatie van de vereniging zeer gezond is, op basis van een hoger dan begroot ledenbestand, en een prudent financieel en investeringsbeleid in de jaren voorafgaand aan de renovatie.

Daardoor concludeert het bestuur dat ook de ongeplande kosten van de renovatie en overige werkzaamheden zeer wel door de vereniging gedragen kunnen worden. Uiteraard mede door de ledenbijdrage, schenkingen en toegezegde leningen van € 700k. Wel dient er een zeer strak cash-flowbeleid gevoerd te worden, vanwege de verschillen in timing van de uitgaven en inkomsten.  Daarom dient er aan een aantal zaken bijzondere aandacht gegeven te worden:

1. De huidige positie van de DCMR voor wat betreft de depots (‘verwijderen en saneren’) dient te veranderen in ‘laten liggen of mogen gebruiken’. De kosten van verwijderen en saneren zijn bijzonder hoog en kunnen € 250k tot wel € 500k bedragen. Dit blaast iedere prognose op, en is om deze reden buiten de cash-flowprognose gelaten. Let wel: dit heeft niets met de renovatie te maken en was ook zonder de renovatie een probleem geworden;
2. We dienen een aantal aspecten van de renovatie anders te timen, op basis van de financiële (kas)positie;
3. Het bestuur en de renovatiecommissie hebben in nauw overleg met Frank Pont een aantal aanpassingen besproken, die Frank Pont met volledige instemming in het design verwerkt heeft. Deze aanpassingen hebben niet of nauwelijks gevolgen voor de integriteit van het ontwerp en het karakter van de gerenoveerde baan – een belangrijke voorwaarde voor zijn instemming.

De laatste twee aspecten worden besproken in:

iii. Het design/timing van de nieuwe baan.

De volgende aanpassingen zijn gemaakt, in timing of design:

1. De aanleg van de puttinggreen wordt verschoven naar 2023.
2. Op (de nieuwe) hole 4 en 13 zullen de greens niet in het water geplaatst worden maar op het land; op hole 4 op de huidige plaats van de green (waarbij de vijver uiteraard wel volgens plan doorgetrokken wordt) en op hole 13 naar achter de vijver – met gebruikmaking van de huidige teeboxen, waarbij de teemarkers naar voren komen. Niet alleen spaart dit kosten, maar in verband met de latere start door vergunningsproblemen, zou het gevaar van verzakking door onvoldoende inklinking van de grond in de vijver voor deze holes kunnen leiden tot een jaar vertraging – bespeelbaarheid in 2024. En daarnaast zou ondanks dit uitstel ook in latere jaren verzakking van deze greens tot problemen kunnen leiden. Wij willen dit risico niet nemen.
3. Op een zestal holes, namelijk (nieuwe nummering) 3, 10, 11, 13, 14 en 16 zullen we voorlopig blijven spelen van de huidige teeboxen, die successievelijk door de greenkeepers verbeterd zullen worden.
4. Op hole 12 en 15 zullen de vijvers niet aangepast worden. De greens worden uiteraard wel volgens plan vernieuwd.
5. We gaan een poging doen om het depot tussen de 15^e en de 17^e hole een rol te geven in het design van Frank Pont, waardoor het mogelijk zou kunnen zijn om, met afdekking, deze grond te mogen laten liggen. Gedacht wordt aan het intekenen van een backtee voor de 16^e. Dit bespaart de kosten van zeven en verwijderen (€ 80k).
6. De hoofdleidingen van de drainage worden met de renovatie vernieuwd.
7. Er wordt nog in 2022 een hek gepland om afzwaaiende ballen van de drivingrange richting de 7^e hole af te vangen.
8. Het inplannen en begroten van een <90m oefenfaciliteit zal naar 2023/2024 verschuiven.

Ten slotte:

De penningmeester (Frits Bruijn)  en baancommissaris (Henk Spoon), en het hele bestuur en de renovatiecommissie, voelen zich soms alsof ze een Rubik’s Cube aan het oplossen zijn. De drie bovengenoemde aspecten beïnvloeden elkaar voortdurend. En dat is nog niet klaar.

We realiseren ons ook dat deze update vragen op kan (gaan) roepen. Dat is prima, en we zullen daar op de ALV in mei zeker op terugkomen.

Toch hebben we gemeend dat het goed is deze update nu te verstrekken, omdat vragen op basis van de feiten altijd betere vragen zijn, dan vragen op basis van veronderstellingen en geruchten.

Met sportieve groet, namens het hele bestuur,

Frits Bruijn                   Henk Spoon                  Frank Roos